Na czym polega sprawdzanie księgi wieczystej nieruchomości?

Księga wieczysta zawiera podstawowe informacje dotyczące sytuacji prawnej danej nieruchomości. Dowiemy się z niej, kto jest właścicielem danego lokalu, budynku czy działki, komu i jakie prawa przysługują w stosunku do określonej nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością lub w inny sposób. Od wielu lat księgi wieczyste prowadzone są w formie dostępnej online, dlatego sprawdzanie księgi wieczystej stało się bardzo proste.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to oficjalny rejestr nieruchomości, który stanowi wiarygodne źródło wiedzy o lokalach, budynkach i działkach. Księgi prowadzone są elektronicznie w formie tabel, w których zawarte są najważniejsze informacje o danej nieruchomości.

Dane, które znajdują się w księgach wieczystych stanowią wiarygodne źródło informacji ze względu na zasady wprowadzone przez przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Są to przede wszystkim:

• zasada domniemania zgodności wpisów w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym,
• zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, dzięki której nabywca może powoływać się na wpisy w księdze wieczystej nawet w przypadku, gdy okaże się, że nie są one zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

Księgi wieczyste (w tym ich papierowe akta) prowadzone są przez sądy rejonowe właściwe ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości.

Sprawdzanie księgi wieczystej wymaga posiadania jej numeru. Nie jest możliwe odszukanie księgi w oficjalnym rejestrze po adresie, numerze działki czy numerze PESEL właściciela nieruchomości. Istnieją jednak strony internetowe umożliwiające odszukanie księgi po adresie lub numerze działki.

Jakie informacje zawierają księgi wieczyste?

Księga wieczysta składa się z działów o numerach od I do IV. Każdy z nich zawiera ściśle określone w przepisach informacje, dlatego podczas sprawdzania księgi wieczystej można łatwo odnaleźć interesujące nas wpisy:

• dział I – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz informacje dotyczące praw, które są związane z własnością danej nieruchomości (są to prawa, z których może korzystać właściciel danej nieruchomości),
• dział II – znajdują się w nim informacje o właścicielach nieruchomości (lub jej użytkownikach wieczystych) oraz o dokumentach, na podstawie których nastąpiło nabycie nieruchomości,
• dział III – zawiera wpisy o służebnościach, roszczeniach z umów deweloperskich lub z umów przedwstępnych, informacje o prawie dożywocia, prawie pierwokupu, wzmianki o wszczęciu egzekucji,
• dział IV – obejmuje informacje o hipotekach, które obciążają nieruchomość.

Czy księga wieczysta jest obowiązkowa?

W Polsce nie ma obowiązku posiadania księgi wieczystej dla nieruchomości. Problem pojawia się jednak w momencie, gdy nieruchomość bez księgi ma zostać sprzedana, a potencjalni kupujący nie mają możliwości sprawdzenia księgi wieczystej.

Oczywiście nie stanowi to prawnej przeszkody sprzedaży, ponieważ stan prawny nieruchomości można zweryfikować na podstawie innych dokumentów. Jednak wiele osób obawia się zakupu takich nieruchomości. Również banki nie zawsze udzielają kredytów na zakup nieruchomości, dla których nie została założona księga wieczysta. Warto w takich przypadkach rozważyć możliwość założenia księgi wieczystej dla swojej nieruchomości, aby ułatwić jej sprzedaż.

Jakub Al-Shaick, prawnik do spraw nieruchomości

undefined